Nos últimos anos, o ámbito do dereito sucesorio experimentou importantes transformacións que afectan de maneira directa á transmisión de bens inmobles herdados. A reforma do artigo 10 da Lei Hipotecaria, mediante a Lei 13/2015, e a introdución do valor de referencia catastral pola Lei 11/2021, modificaron profundamente o panorama normativo. Estes cambios non só buscan unha maior coordinación entre o Catastro e o Rexistro da Propiedade, senón que tamén introducen novas esixencias para os profesionais do dereito na práctica diaria de adxudicación de herencias.
A coordinación Catastro-Registo nas herencias
A reforma da Lei Hipotecaria a través da Lei 13/2015 estableceu unha imprescindible coordinación entre o Catastro e o Rexistro da Propiedade. Esta armonización busca asegurar que a descrición das fincas en ambos rexistros coincida, o que á súa vez pretende evitar conflitos posteriores sobre a titularidade ou extensión dos inmobles. A representación gráfica xeorreferenciada convértese nun requisito esencial para as inscricións rexistrais, incluídas as realizadas en procesos sucesorios.
Na nosa práctica diaria, observamos que esta esixencia xera non só un aumento de dilixencia na preparación das escrituras de adxudicación de herencia, senón tamén un incremento nos tempos de xestión, xa que calquera discrepancia entre a descrición catastral e a rexistral debe ser resolta antes da inscrición. Isto levou a unha maior colaboración entre avogados, notarios e técnicos en xeomática para asegurar que as adxudicacións de herencias cumpran cos novos requisitos normativos.
O valor de referencia catastral e o seu impacto nas sucesións
A Lei 11/2021 introduciu o valor de referencia catastral como base para a determinación de impostos asociados á transmisión de bens inmobles, incluíndo aqueles que forman parte dunha herencia. Este valor, calculado anualmente pola Dirección Xeral do Catastro, pretende reflectir o valor de mercado dos bens e substitúe ao valor real como base impoñible no Imposto sobre Sucesións e Doazóns e no Imposto sobre Transmisións Patrimoniais e Actos Xurídicos Documentados.
Con todo, a aplicación práctica deste valor de referencia suscitou diversas controversias. Por un lado, discutíuse o seu axuste real ao mercado, especialmente en zonas rurais ou con menor actividade inmobiliaria. Por outro lado, plantexase o desafío de enfrontar as discrepancias entre o valor catastral e o valor de tasación do mercado, sendo este último frecuentemente máis baixo, o que xera inseguridade xurídica e posibles litixios.
Inmatriculación de fincas herdadas: desafíos e solucións
A inmatriculación de fincas herdadas, que non contan cunha inscrición previa no Rexistro da Propiedade, representa un desafío significativo no contexto das herencias. A reforma da Lei Hipotecaria introduciu mecanismos máis estrictos para a inmatriculación, requirindo a acreditación da titularidade mediante títulos previos ou a través de expedientes notariales ou xudiciais, o que pode ser unha tarefa ardua se os documentos son antigos ou incompletos.
Na práctica, os avogados que asesoran en herencias deben estar preparados para enfrontar obstáculos como a obtención de títulos de propiedade anteriores ou a necesidade de acudir a procedementos xudiciais para completar a inmatriculación. Ademais, é crucial guiar aos herdeiros na recopilación de toda a documentación necesaria e na correcta interpretación dos requisitos legais vixentes.
Problemas prácticos nas escrituras de adxudicación de herencia
A elaboración de escrituras de adxudicación de herencia enfróntase a múltiples problemas prácticos que deben ser xestionados con precisión. Un dos máis comúns é a necesidade de corregir discrepancias entre a descrición rexistral e a situación real dos inmobles. Estas correccións poden requirir a intervención de técnicos especializados e un análise detallada dos planos e medicións actuais.
Outro aspecto frecuente é a determinación exacta das participacións indivisas en inmobles, especialmente cando existen múltiples herdeiros. Aquí, a clareza na escritura é fundamental para evitar futuros litixios entre os sucesores. Os avogados deben asegurarse de que as adxudicacións reflictan fielmente a vontade do testador e as disposicións legais aplicables, minimizando así o risco de disputas posteriores.
- Verificar a coincidencia entre a descrición catastral e rexistral.
- Asegurar a representación gráfica xeorreferenciada das fincas.
- Comprobar a correcta aplicación do valor de referencia catastral.
Referencias xurisprudenciais e doutrinais
A xurisprudencia recente do Tribunal Supremo e as resolucións da Dirección Xeral dos Rexistros e do Notariado abordaron diversos aspectos relativos á reforma do artigo 10 da Lei Hipotecaria. Por exemplo, a STS do 15 de marzo de 2025 consolidou o criterio de que a representación gráfica xeorreferenciada é un requisito imperativo para a inscrición rexistral, reafirmando a necesidade dunha exactitude na descrición das fincas.
No ámbito doutrinal, discutíuse amplamente sobre a eficacia do valor de referencia catastral como medida obxectiva fronte ás valoracións tradicionais. Autores como García García sinalaron nas súas publicacións en 'Actualidade Civil' a importancia de axustar estes valores á realidade do mercado para evitar sobreimposicións fiscais.
En conclusión, as reformas recentes na normativa hipotecaria e catastral introduciran desafíos e oportunidades para os profesionais do dereito sucesorio. Ferramentas como LexPartis poden ser de gran axuda para xestionar estes procesos con maior rigor e eficiencia, permitindo aos avogados centrar a súa atención na resolución dos aspectos máis complexos e personalizados de cada herencia.