A reforma do artigo 10 da Lei Hipotecaria, levada a cabo pola Lei 13/2015, xunto coa nova regulación do valor de referencia catastral introducida pola Lei 11/2021, supuxo un cambio significativo no ámbito das herencias en España. Estas modificacións buscan unha maior coordinación entre o Catastro e o Rexistro da Propiedade, pero plantearon novos desafíos na transmisión de bens herdados. Na nosa práctica diaria, observamos como estas reformas afectan tanto aos profesionais do dereito como ás familias que xestionan o patrimonio herdado.
Coordinación Catastro-Rexistro: un novo paradigma
A Lei 13/2015 introduciu a esixencia de representación gráfica xeorreferenciada das fincas para a súa inmatriculación, o que busca establecer unha correspondencia precisa entre a realidade física e a súa representación registral. Esta medida pretende evitar discrepancias e conflitos na descrición das fincas, aínda que non está exenta de complexidades prácticas.
Na práctica, a coordinación eficiente entre o Catastro e o Rexistro enfróntase a retos como a falta de actualización de datos catastrais ou discrepancias históricas nas descricións das fincas. Isto xerou un aumento nas rectificacións registrais e nos procedementos de subsanación, o que require un enfoque meticuloso e, a miúdo, a intervención de expertos xeorreferenciadores.
Valor de referencia catastral e o seu impacto fiscal
A Lei 11/2021 introduciu o valor de referencia catastral como base impoñible para o cálculo de impostos en transmisións patrimoniais e sucesións. Esta nova figura busca dotar de maior obxectividade e transparencia ao sistema, pero a súa aplicación non está exenta de controversias.
Un dos desafíos máis significativos é a adecuación deste valor á realidade do mercado inmobiliario, xa que pode non reflectir fielmente o valor de mercado dun ben, o que podería derivar nunha tributación inxusta. A xurisprudencia recente, como a STS de 2024, subliñou a necesidade de que o contribuínte poida impugnar este valor, proporcionando probas periciais que acrediten unha valoración divergente.
Inmatriculación de fincas herdadas: aspectos prácticos
A inmatriculación de fincas herdadas é un proceso que se viu afectado pola nova normativa. Agora, a esixencia de representación gráfica xeorreferenciada pode complicar a inscrición de propiedades que non estaban previamente registradas ou que presentan discrepancias significativas co Catastro.
Na nosa experiencia, observamos que a preparación de escrituras de adjudicación de herencia require un análisis detallado das posibles discrepancias catastrais e registrais. Ademais, é crucial contar cunha documentación histórica que respalde a propiedade e facilite a súa correcta inscrición. A falta de dita documentación pode derivar en procedementos xudiciais complexos e custosos.
Problemas prácticos e litigiosos frecuentes
Un dos problemas máis comúns na práctica sucesoria actual é a detección de discrepancias entre a descrición catastral e registral das fincas, o que pode retrasar os procesos de adjudicación de herencias. Estas discrepancias a miúdo requiren a intervención de peritos e poden dar lugar a litigios se as partes non logran consensuar unha solución amistosa.
A xurisprudencia recente, como a STS de 2025, estableceu que a carga da proba sobre a exactitude da descrición catastral recae en quen alega a inexactitude, o que engade unha capa de complexidade a estes litigios. Por iso, é fundamental que os avogados preparen un expediente sólido, con probas documentais e periciais exhaustivas.
- Verificación exhaustiva da concordancia entre Catastro e Rexistro antes da adjudicación.
- Preparación dun plan de contingencia para posibles litigios por discrepancias valorativas.
- Revisión da documentación histórica das fincas para evitar problemas na inmatriculación.
En conclusión, a reforma do artigo 10 da Lei Hipotecaria e a introdución do valor de referencia catastral supuxeron desafíos e oportunidades para o dereito sucesorio. Ferramentas tecnolóxicas como LexPartis poden facilitar a xestión rigurosa e eficiente destes procesos, permitindo aos profesionais centrar os seus esforzos na resolución de conflitos e na asesoría estratéxica aos seus clientes.