Azken urteetan, ondare eskubideen esparruak garrantzitsuak diren aldaketak jasan ditu, ondare ondasunen transmisioan eragin zuzena dutenak. Hipoteka Legearen 10. artikulua aldatzea, 13/2015 Legearen bidez, eta 11/2021 Legeak ezarritako balio erreferentzial katastrala, araudiaren paisaia sakonki aldatu dute. Aldaketa hauek ez dute soilik Catastro eta Jabetza Errolda artean koordinazio handiagoa bilatzen, baizik eta ondareak adjudikatzeko eguneroko praktiketan abokatuentzako exijentzia berriak ere ezartzen dituzte.
Catastro-Errolda koordinazioa ondareetan
Hipoteka Legearen erreformak, 13/2015 Legearen bidez, Catastro eta Jabetza Errolda artean ezinbesteko koordinazioa ezarri du. Harmonizazio honek bi erregistroetan ondasunen deskribapenak bat etortzea bermatu nahi du, ondorioz ondasunen jabetzaren edo hedapenaren inguruko gatazkak saihestuz. Irudikapen grafiko georreferentziala izaten da inskripzio erregistroetarako ezinbesteko baldintza, ondare prozesuetan egindakoak barne.
Gure eguneroko praktiketan, exijentzia honek ez du soilik ondare adjudikazio eskrituren prestaketa arintzen, baizik eta kudeaketa denborak handitzen ditu, izan ere, Catastro eta erregistroaren deskribapenaren arteko desadostasunak inskripzioa egin aurretik konpondu behar dira. Honek abokatuen, notarioen eta geomatikako teknikarien arteko lankidetza handiagoa ekarri du, ondare adjudikazioek araudi berri hauek betetzen dituztela bermatzeko.
Balio erreferentzial katastrala eta ondareetan duen eragina
11/2021 Legeak balio erreferentzial katastrala sartu du ondasun higiezinen transmisioan lotutako zerga zehazteko oinarri gisa, ondare baten parte direnak barne. Balio hau, urtero Katastralen Zuzendaritza Nagusiak kalkulatzen duena, ondasunen merkatu balioa islatzea du helburu eta benetako balioa ordezkatzen du Herentziak eta Opariak gaineko Zergan eta Ondare Transmisioen eta Dokumentatutako Ekintza Juridikoen gaineko Zergan oinarri gisa.
Hala ere, balio erreferentzial honen aplikazio praktikoak hainbat eztabaida sortu ditu. Alde batetik, merkatuari egokitzearen inguruan eztabaidatu da, bereziki landa eremuetan edo jarduera higiezinen txikiagoa dutenetan. Bestetik, katastral balioaren eta merkatuaren balioaren arteko desadostasunak aurre egiteko erronka planteatzen da, azken hau askotan baxuagoa izanik, juridikoki segurtasunik eza eta posibleak diren auziak sortuz.
Ondare ondasunen inmatrikulazioa: erronkak eta irtenbideak
Inmatrikulazioa, aurretik Jabetza Erroldan inskripzioa ez duten ondare ondasunen kasuan, erronka garrantzitsua da ondareen testuinguruan. Hipoteka Legearen erreformak inmatrikulaziorako mekanismo zorrotzagoak ezarri ditu, jabetzaren akreditazioa aurreko tituluekin edo notarial edo judizial espedienteen bidez eskatuz, hau zaila izan daiteke dokumentuak zaharrak edo osatugabeak badira.
Praktikan, ondareetan aholkularitza ematen duten abokatuak prest egon behar dira jabetza aurreko titulua lortzea edo inmatrikulazioa osatzeko prozedura judizialetara joatea bezalako oztopoak gainditzeko. Gainera, garrantzitsua da oinordekoak beharrezko dokumentazioa biltzen laguntzea eta indarrean dauden lege-baldintzak behar bezala interpretatzea.
Ondare adjudikazio eskrituren arazo praktikoak
Ondare adjudikazio eskrituren prestaketa hainbat arazo praktiko aurre egiteko erronka da, zeinak zehaztasunez kudeatu behar diren. Ohikoenetako bat erregistro deskribapenaren eta ondasunen egoera errealaren arteko desadostasunak zuzentzea da. Zuzenketa hauek teknikari espezializatuen esku-hartzea eta planoen eta egungo neurrien analisi zehatza eskatzen dute.
Beste aspektu ohiko bat ondasunetan partekatutako parte-hartzeak zehaztea da, bereziki oinordeko anitz badaude. Hemen, idazkian argitasuna funtsezkoa da etorkizuneko auziak saihesteko. Abokatuak ziurtatu behar dute adjudikazioek testatzailearen borondatea eta aplikagarriak diren lege xedapenak fidelki islatzen dituztela, ondorioz etorkizuneko gatazka arriskua murriztuz.
- Egiaztatu Catastro eta erregistroaren deskribapenaren bat etortzea.
- Bete ondasunen irudikapen grafiko georreferentziala.
- Egiaztatu balio erreferentzial katastrala aplikatzea.
Jurisprudentzia eta doktrina erreferentziak
Espainiako Auzitegi Gorenaren azken jurisprudentziak eta Erregistroen eta Notariotzaren Zuzendaritza Nagusiaren ebazpenek Hipoteka Legearen 10. artikulua erreformatzeari buruzko hainbat aspektu jorratu dituzte. Adibidez, 2025eko martxoaren 15eko STS-k irudikapen grafiko georreferentziala inskripzio erregistroarentzako ezinbesteko baldintza dela berretsi du, ondasunen deskribapenaren zehaztasunaren beharra indartuz.
Doktrinaren alorrean, balio erreferentzial katastrala neurria objektibo gisa tradizionalen balorazioen aurrean eraginkortasunari buruz eztabaida zabala izan da. García García bezalako egileek 'Actualidad Civil' aldizkarian argitaratutako lanetan balio hauek merkatuaren errealitatera egokitzeko garrantzia azpimarratu dute, gaineko zerga ezberdinak saihesteko.
Ondorioz, azken aldaketek hipoteka eta katastralen araudian erronkak eta aukerak ekarri dituzte ondare eskubideen profesionalentzat. LexPartis bezalako tresnak prozesu hauek zorrotzago eta eraginkorrago kudeatzen laguntzen dute, abokatuen arreta ondare bakoitzaren aspektu konplexu eta pertsonalizatuen konponketan zentratzeko aukera emanez.